Förbättringsutgifter på annans fastighet

Nyheter & artiklar

Med jämna mellanrum kommer våra experter att bjuda på krönikor och artiklar som baseras på händelser från deras dagliga arbete kopplade till respektive område. Vi kommer också att uppdatera dig om de senaste lagarna, reglerna och bestämmelserna.
Responsive Image
arrow_backVisa alla artiklar
Artikel

Förbättringsutgifter på annans fastighet

Eva Törning
Eva Törning

Ett sökord som ofta ligger i topp när användare söker i Redovisa rätt är förbättringsutgifterna. Varken K3 eller K2 har någon definition av vad detta är. I god redovisningssed menas med förbättringsutgifter på annans fastighet att när ett företag investerar i hyrda lokaler är detta ofta en förutsättning för att kunna bedriva sin verksamhet i lokalerna. Ett vanligt exempel är inredningen i en tandläkarpraktik eller extra ventilation i ett restaurangkök men däremot inte målning i företagets profilfärger. Det sistnämnda är ju lite mer estetiskt och inte en förutsättning för att verksamheten ska kunna bedrivas i de hyrda lokalerna och kostnadsförs därför som reparation.

I den löpande bokföring används normalt konto 1120 Förbättringsutgifter på annans fastighet, alternativt konto 1230 Installationer. Dessa konton debiteras med utgifterna som ska tillgångsföras.

K3-regler

I K3 finns inga särregler om förbättringsutgifter på annans fastighet. De allmänna reglerna i kapitel 2 avseende tillgångsdefinitionen i punkt 2.12 samt 2.18 ska användas vid bedömningen av posten. Om utgifter aktiveras ska kapitel 17 Materiella anläggningstillgångar tillämpas. Avskrivning görs över den beräknade nyttjandeperioden vilket normalt tar sin utgångspunkt i villkoren i de hyresavtal som ingåtts och med beaktande av eventuella förlängningsoptioner.
Uppskjuten skatt beräknas på mellanskillnaden mellan redovisat värde och skattemässigt värde. Eftersom det finns särskilda skatteregler redovisas uppskjuten skatt i den juridiska personen.

K2-regler

Förbättringsutgifter på annans fastighet ska enligt punkt 9.2 redovisas i balansräkning som en materiell anläggningstillgång i posten Förbättringsutgifter på annans fastighet, om nyttjanderättshavaren bekostat utgifterna trots att det finns någon äganderätt. Det är således ett uttryckligt undantag från K2:s huvudregel att ett företag ska redovisa alla tillgångar som företaget äger.

Enligt punkt 10.7 är det ny-, till- eller ombyggnad på annans fastighet som ska aktiveras. Förbättringsutgifterna på annans fastighet kan klassificeras som byggnad och mark men om det är fråga om byggnadsinventarier eller markinventarier ska de i stället klassificeras som maskiner och andra tekniska anläggningar.

Ny-, till- och ombyggnad behandlas i punkterna 10.17-18. En ombyggnad är när användningsområdet väsentligen förändras. Utgifter som dras av enligt det utvidgade reparationsbegreppet enligt IL får inte aktiveras enligt K2.

Nyttjandeperioden (avskrivningsperioden) ska som huvudregel bedömas individuellt men här, precis som gäller övriga anläggningstillgångar får avskrivning göras enligt de skattemässiga reglerna. Det innebär att avskrivningstiden får bestämmas till 10 år för täckdiken samt till 20 år för annan förbättring.

Vid nedskrivning ska tillgången enligt punkt 10.36 skrivas ned antingen till det värde tillgången skulle haft om avskrivning skett med en nyttjandeperiod på fem år eller till det verkliga värdet, om det värdet uppenbart är lägre.

Företaget får skriva ned tillgången till ett högre värde än det värde tillgången skulle ha haft om avskrivning skett med en nyttjandeperiod på fem år, om företaget kan visa att tillgången har ett högre verkligt värde.

En nedskrivning ska enligt punkt 10.38 återföras ”endast om skälet för nedskrivningen inte finns kvar”.

Sammanfattning

Det som styr aktivering av förbättringsutgifter är således inte vem som äger byggnaden utan varför man gör investeringen. Om den behövs för att du ska kunna bedriva din verksamhet så ska den antingen prövas enligt K3 kapitel 2 eller aktiveras enligt K2 punkt 9.2. Inte alltid en lätt bedömning!
 
Artikeln är skriven av Eva Törning, experten bakom Redovisa Rätt.